Под словосочетанием «инвестиции в зарубежную недвижимость» новосибирцы обычно подразумевают апартаменты или виллу, но есть совсем другие высокодоходные объекты, которые уже давно привычны жителям Западной Европы, но для большинства россиян пока остаются диковинкой. Речь идёт о домах престарелых, студенческих общежитиях, ячейках временного хранения и платных парковках. Партнёры СМР ехро рассказали журналисту Сиб.фм, об особенностях таких инвестиций.
По словам генерального управляющего выставки зарубежной недвижимости СМР ехро Сергея Беседина, такие инвестиции характерны для развитых стран — Великобритании, Германии, Австрии, Франции, Швейцарии и способны приносить до 10 % годовых в твёрдой валюте.
«Последние пару лет я занимаюсь традиционными для Великобритании и пока не очень «раскрученными» и известными в нашей стране видами инвестиций.
Речь идёт о покупке номеров в отелях, апартаментов в студенческих кампусах и домах престарелых, парковочных местах в паркингах.
Сами объекты могут быть строящиеся или уже давно функционирующие», — говорит специалист по зарубежной недвижимости Александр Елизаров.
В чём суть и как это работает? Инвестор покупает у управляющей компании или иного предыдущего собственника номер в отеле, парковочное место или апартаменты. Одновременно заключается договор с управляющей компанией, согласно которому она берёт на себя управление объектом и выплачивает инвестору гарантированную ренту. Сроки договора могут быть разные, как и доход.
Деньги выплачиваются также по-разному — раз в год, ежеквартально или ежемесячно. Бывает, что доход за первый год сразу вычитается из стоимости объекта. Бывает, как в случае с парковками, что приобретается не конкретное парковочное место, а доля, акции компании-владельца паркинга. В этом случае договор гарантированной ренты подразумевает маленький доход – 2-3 %, но есть ещё доход от акций, это около 5 %.
«Существует только два типа студенческих общежитий. Для бакалавров и первокурсников, общежитие разбито на 4- и 5-комнатные квартиры. У каждого студента по комнате, общая кухня и 2-3 ванные комнаты. Второй тип для магистров. У них свой отдельный номер, где обязательно есть кухня и ванная комната», — дополняет москвич Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость.
Эксперты честно говорят, что некоторые проекты строятся под глупого иностранного инвестора, не знающего местного рынка и местной специфики. Например, для того чтобы заработать быстро и много на российских инвесторах, строится общежитие в Оксфорде или Кембридже. На первый взгляд, здесь всегда будут учиться, у места отличное имя. Надо брать. Но Оксфорд как три года назад брал 11 тысяч студентов, так сегодня и набирает всё те же 11 тысяч. Они заедут в уже имеющиеся общежития, у которых тоже есть имя и репутация. А новое общежитие будет пустовать.
«Наши люди очень легко «ловятся» на обычные квартиры, которые потом будут сдаваться студентам: половина — жилое здание, половина — общежитие. Зачастую люди не смотрят, кто управляющая компания — специализируется ли она общежитиях и домах престарелых, или это местное агентство по недвижимости. Обычно серьёзные УК концентрируются только в одной сфере. Допустим, я ни разу не встречал компании, которые бы управляли и общежитиями, и отелями. Это вообще два разных бизнеса», — говорит Игорь Индриксонс.
Анна Штуккерт, организатор конгресса недвижимости и инвестиций в Мюнхене, предлагает рассмотреть коммерческие дома престарелых (pflege) как профессиональный бизнес с большими вложениями, но, соответственно, и с большими доходами.
«Какие условия получения земли для домов престарелых в Германии? На самом деле, в Германии нет такого понятия как «Дом престарелых», объясню почему: есть различные формы ухода за престарелыми людьми в том числе и форма, похожая на дома престарелых, — объясняет Анна. — Но это не так, как принято в России, потому что здесь, в первую очередь, строится многоквартирный жилой дом со специальными подъездами для инвалидных колясок, со специальными лифтами, с удобным заездом, без порогов внутри квартиры и оборудованные специальными ванными комнатами», — поясняет специалист.
В свою очередь, собственники или девелоперы сдают в аренду эти квартиры пфлегединсту — компании, которая занимается уходом за старыми или больными людьми. Либо самим физическим лицам (дедушкам и бабушкам), но платит за их проживание город.
Налоговых послаблений для девелоперов нет. Но они есть для самих пфлегединстов, потому что у них отсутствует НДС и имеется много других льгот.
Итак, если у вас появятся средства для инвестиций в зарубежную недвижимость, что вы выберете: общежитие или парковку, дом престарелых или камеру хранения? А, может быть, всерьёз задумаетесь о покупке в другой стране апартаментов или виллы?
Подпишитесь на нас в Telegram
