Почему накапливаются противоречия в динамике и что мешает программе развиваться — разбираемся в материале Сиб.фм.
Сельская ипотека остаётся одной из самых востребованных программ поддержки территорий — за пять лет в Сибирском федеральном округе по ней было выдано свыше 16 тысяч кредитов. Лидером с большим отрывом остаётся Омская область, где с 2020 года зарегистрировано 4 556 сделок. Новосибирская область — пока на втором месте, но стремительно догоняющий Иркутск (2559 и 2499 сделок соответственно) может уже в ближайшее время потеснить регион на третью строчку. При этом именно Новосибирская область стала лидером 2024 года по количеству выданных займов: 1,2 тыс. кредитов на сумму 6,6 млрд рублей. Обо всём по порядку.
Сельская ипотека: как она работает?
Для начала стоит напомнить, что сельская ипотека — это специальная программа, которая даёт возможность приобрести жильё за городом на льготных условиях. Процентные ставки по таким кредитам — от 3 до 6% годовых, а срок кредита может достигать 25 лет. В 2025 году программа претерпела некоторые изменения, что ещё больше расширило её доступность для определённых категорий граждан, таких как участники СВО и работники агропромышленного комплекса.
Однако, несмотря на явные преимущества, сам механизм программы остаётся на уровне отдельных инициатив и редко рассматривается как системная поддержка. Наибольший интерес к сельской ипотеке проявляют жители районов, где уже есть развитая инфраструктура и экономические возможности для развития.
Кто теперь может взять «Сельскую ипотеку»?
В 2025 году условия участия в программе были расширены. Теперь получить кредит по программе «Сельская ипотека» могут не только граждане, работающие в агропромышленном комплексе, но и несколько новых категорий:
1. Граждане, работающие в социальной сфере на сельских территориях.
2. Индивидуальные предприниматели (ИП) в сфере агропромышленного комплекса.
3. Участники СВО, их супруги или вдовы (вдовцы), не вступившие в повторный брак.
Для всех этих категорий существует обязательство работать в соответствующей сфере в течение пяти лет после заключения договора на покупку жилья.
В чём сложность?
С 23 декабря 2023 года были введены ограничения на использование других федеральных ипотечных программ. Теперь, если гражданин уже воспользовался одной из таких программ, как Льготная ипотека, Семейная ипотека, ИТ-ипотека, Дальневосточная ипотека или Арктическая ипотека, он не может получить кредит по программе «Сельская ипотека». Это нововведение направлено на ограничение одновременного участия в нескольких государственных программах и на более целенаправленное использование льгот.
Новые условия для заемщиков
Заемщики, которые решат воспользоваться «Сельской ипотекой» в 2025 году, должны будут соблюдать несколько важных обязательств:
- Предоставлять банку сведения о месте работы каждые 6 месяцев.
- Сообщать о любых изменениях (например, смене работодателя).
Эти требования действуют до 31 декабря 2025 года и направлены на обеспечение стабильности для кредиторов и заемщиков.
Сельская ипотека в Новосибирской области: цифры и тренды
Согласно данным Росреестра, с 2020 года в Сибири по программе «Сельская ипотека» было зарегистрировано 16 228 сделок. Лидером остаётся Омская область — здесь оформлено 4 556 кредитов, то есть каждый четвёртый в округе. Новосибирская область пока на втором месте (2 559 сделок), третьей идёт Иркутская область с почти равным показателем — 2 499. Разрыв между регионами минимален, и уже в ближайшее время Новосибирская область может уступить вторую строчку Иркутску.
Несмотря на общую динамику, в 2024 году именно Новосибирская область стала лидером Сибири по количеству и объёму сельских ипотек. По данным Минсельхоза России, в регионе выдано 1,2 тысячи кредитов на сумму 6,6 млрд рублей. Это почти треть от общего объёма всех сельских ипотек в округе за год — всего таких кредитов было выдано 4,1 тысячи на сумму 22,3 млрд рублей.
На втором месте — Красноярский край и Иркутская область, по 0,7 тысячи сделок на сумму 3,8 млрд рублей. Омская область в 2024 году лишь третья, с показателем 0,6 тыс. кредитов на 3 млрд рублей. Этот спад может стать одним из факторов возможного снижения её доли в будущем.
Где в Новосибирской области берут сельскую ипотеку
По данным Росреестра, чаще всего сельскую ипотеку в регионе оформляют жители Новосибирского, Искитимского и Краснозерского районов. Причём максимальное количество сделок традиционно регистрируется летом: ежемесячно поступает 20–40 заявлений на регистрацию ипотек.
В 2025 году по состоянию на 1 апреля было зарегистрировано лишь 42 сделки, что объясняется переходным периодом в программе. С 28 марта 2025 года вступили в силу новые правила, и, как сообщил Минсельхоз России в ответ на запрос Сиб.фм, на момент публикации в ведомство ещё не поступали заявки от потенциальных заёмщиков из региона.
Будущее программы — у банков
Минсельхоз не называет целевые ориентиры по выдаче сельской ипотеки на 2025 год и подчёркивает, что предоставление кредитов зависит от внутренней политики банков. Также в ведомстве отметили, что ограничений по районам для участия в программе нет — сельская ипотека доступна на всей территории Новосибирской области, при условии соответствия заёмщика требованиям.
Для стимулирования спроса, как пояснили в Минсельхозе, вся актуальная информация о механизмах реализации программы публикуется на официальном сайте министерства. Однако о каких-либо совместных проектах с муниципалитетами, банками или застройщиками пока не сообщается.
Почему выгодная программа буксует — ответ эксперта
Несмотря на привлекательные условия — ставка от 3% — сельская ипотека остаётся недоступной для многих, считает эксперт по недвижимости из Новосибирска Сергей Николаев. Главная причина, по его словам, — инфраструктурные проблемы:
«Основная проблема — это дороги. Если вы живёте за городом, вам ежедневно придётся тратить полтора часа на дорогу в одну сторону. То есть основное препятствие — плохое развитие транспортной инфраструктуры. Посмотрите на ситуацию почти по всем направлениям. Например, на южном направлении мост через Иню уже второй или третий год ремонтируется. Как оттуда добираться в город? Более-менее приемлемо северное направление, но там жильё дорогое, и за границами города условия проще», — объясняет Николаев.
По словам эксперта, помимо логистических трудностей, сдерживает развитие и переход сельского строительства на проектное финансирование. Простыми словами: теперь, чтобы построить дом, нужно не просто найти бригаду и купить материалы, а открывать специальные счета, согласовывать проект с банком, соблюдать регламенты.
«Раньше строили в основном так называемые "шабашники", а теперь нужно открывать счета эскроу, работать по более сложной схеме. Привести полудикие строительные бригады к единому стандарту — непростая задача», — говорит Николаев.
В итоге это может ударить по объёмам строительства и, как следствие, по количеству сделок с сельской ипотекой.
«На рынке уже появилось довольно много пострадавших покупателей — формально они не дольщики, но тем не менее остались без жилья. Поэтому объёмы строительства могут начать снижаться, а вместе с ними — и количество сделок по сельской ипотеке», — добавляет он.
Даже если есть интерес, оформить ипотеку не так просто. По мнению Николаева, сегодня реально получить сельскую ипотеку только в одном случае — если жильё приобретает у застройщика, работающего по проектному финансированию.
«Напрямую — это уже гораздо сложнее», — подчёркивает эксперт.
И ещё одна тонкость: из-за выгодной процентной ставки лимиты по программе быстро заканчиваются, а сама процедура одобрения остаётся сложной и бюрократичной.
«Сельскую ипотеку в принципе сложно получить. Да, она очень выгодная — ставка от 3%, в то время как рыночная сейчас стартует от 24%. Но из-за этой привлекательности лимиты быстро исчерпываются. А сама программа ограничена — взять ипотеку не так-то просто», — поясняет Николаев.
Без решения проблем программа рискует остаться «бумажной»: привлекательной на словах, но практически недоступной на деле.
Подпишитесь на нас в Telegram
