Рынок жилищного строительства в напряжённом ожидании. 1 июля правила игры принципиально изменятся, готовы к этому далеко не все, прогнозы неоднозначные. Очевидно, что многие застройщики не успевают перестроиться к обозначенному сроку.
Москва, ориентируясь на свои реалии, транслирует в регионы переход на проектное финансирование. Теперь между застройщиком и покупателем квартиры появится банк. Банк облегчит жизнь человеку железными гарантиями сохранности его средств, но усложнит жизнь строителю жёсткими требованиями к финансированию его проекта.
Сейчас уверенно могут чувствовать себя только те застройщики, кто давно выстроил доверительные рабочие отношения с крупными банками. В Новосибирске таких компаний единицы, «Сибирь Девелопмент» – одна из них.
«Мы привыкли чётко соблюдать сроки. В строительстве, в выплате кредитов, в обязательствах перед партнёрами. Поэтому к переходу на проектное финансирование подходим спокойно – мы оказались готовы к нему досрочно», – объяснил в интервью Сиб.фм руководитель компании-заказчика проектов «Сибирь Девелопмент» Евгений Шульженко.
Сложности перехода
Рынок понимает, что банки будут кредитовать далеко не всех застройщиков. Изначально структура строительной компании должна соответствовать требованиям банка, это для местных игроков самое сложное.
К проекту застройщика тоже предъявляются конкретные требования: по количеству собственных средств, проценту выполненных работ, привлечённых дольщиков, исполнению представленных в банк планов и так далее. Есть большое количество условий, которые нужно исполнять и до получения кредита, и в течение инвестиционной фазы, и после.
То есть для тех строительных компаний, кто не участвовал в этих процессах хотя бы год, будет очень сложно перейти на новую кредитную схему.
До того, как это стало обязательным
«Сибирь Девелопмент» с 2008 года страхует свою деятельность с помощью получения банковского финансирования. То есть механизм проектного финансирования этим застройщиком, в отличие от многих игроков рынка, давно освоен и не требует перестройки как таковой.
«Мы не ждём поступления денег с продаж квартир, а всегда имеем возможность получить их в банке. Поступлением денег от дольщиков мы этот кредит гасим. Таким образом процесс строительства ведётся плавно, и застройщик не зависит от результатов собственных продаж за месяц», – рассказывает Евгений Шульженко.
Благодаря сложившемуся сотрудничеству с банками «Сибирь Девелопмент» не испытывает сложностей с получением кредитов. Сегодня компания представила два проекта жилищного строительства на кредитование. Один уже готов к выходу на кредитный комитет, и в «Сибирь Девелопмент» на 99,99 % уверены в положительном решении. По второму проекту документация готовится. Требования банка будут исполнены, соответственно, проект также получит необходимое финансирование.
Товарищ Сбербанк
Компания «Сибирь Девелопмент» работает со Сбербанком с 2007 года. За это время на рынке случались разные периоды, но банк всегда поддерживал застройщика. Как отмечают многие игроки рынка, у «Сбера» на сегодня объективно лучшая команда специалистов по проектному финансированию и квалифицированные профильные экономисты.
«В лице Сбербанка мы нашли партнёра, которому благодарны не только за оперативную выдачу кредитных решений. Жёсткие, но справедливые условия финансирования помогли нам эффективно выстроить бизнес-процессы, – констатирует Евгений Шульженко. – Со своей стороны мы всегда стараемся чётко исполнять условия кредитного договора и даже рассчитываться по нему раньше срока. Мы всегда находим со Сбербанком общий язык».
А что другие банки?
«Сибирь Девелопмент»
строит по СМАРТу. С – это Сроки: их соблюдение в стройке, в погашении кредитов – и в готовности к изменениям правил игрыКредитование стройки – это высокий риск, поэтому до последнего времени у банков не было в этом большой заинтересованности. Однако с 1 июля строительные жилищные проекты будут получать до 100 % банковского финансирования. То есть платежи застройщиков по процентам вырастут в три раза и больше. Соответственно, у банкиров повысится и интерес к жилищному строительству. Например, на «Сибирь Девелопмент» уже вышло несколько банков, которые раньше стройку не финансировали, с предложениями о кредитовании новых проектов.
«Думаю, что теперь банки, получившие разрешение на проведение операций по счетам эскроу, будут очень активно предлагать свои услуги строительной отрасли. Другое дело, что специалисты достойного уровня для этого сейчас находятся только в Сбербанке, так как он всегда занимался проектным финансированием. Дефицит таких исполнителей в регионах может привести к тому, что дела будут передаваться в Москву. Но там другие, более жёсткие требования к проектам, москвичам не интересны периферийные низкодоходные проекты. Они попросту не понимают местную специфику. Поэтому есть вероятность, что при таком развитии ситуации строители из регионов будут получать отказы в финансировании», – предполагает Евгений Шульженко.
Как изменится рынок новостроек
Для «Сибирь Девелопмент», как и для всех работающих с банками строителей, большим вопросом является увеличение объёмов кредитования. Если раньше сумма привлечённых средств из банка была около 30 % от стоимости проекта, то по новым правилам нас заставляют брать все 100 %. Соответственно, платежи по процентам увеличиваются как минимум в три раза. Это ложится большой нагрузкой на себестоимость квартир. Сможет ли рентабельность покрыть эти издержки или придётся увеличивать цену на новостройки – пока вопрос для всех застройщиков. На это влияет и покупательная способность населения. Снижение маржинальности стройки потянет за собой и объёмы ввода жилья, а затем на них вырастет цена.
Что делать покупателю
Эксперты советуют не затягивать с покупкой, так как пока есть возможность приобрести квартиру по привычным ценам. Далее стоимость повысится по рынку процентов на 15.
«Более консервативным покупателям, которым нужны железные гарантии достроенного жилья или возврата денег, конечно, стоит обратить внимание на эскроу-счета. Однако замечу, что при этом вероятность не получить квартиру в срок остаётся той же, что и сейчас. Просто банк гарантирует возврат заплаченных денег. Правда, без процентов, – только внесённую сумму.
Главное, на что нужно ориентироваться при покупке квартиры – надёжность застройщика.
Он гарантированно сдаст готовое жильё вовремя», – рекомендует Евгений Шульженко.
Как определить надёжного застройщика
Надёжный застройщик оценивается по количеству сданных в срок объектов. Компания, которая постоянно затягивает со сдачей или имеет долгострои, вряд ли может считаться устойчивой.
С другой стороны, если застройщик активно работает с банком, привлекает финансы на свой проект, то и объекты он сдаёт досрочно. Такой компании выгодно быстрее достроить жильё, продать квартиры и раньше рассчитаться по кредиту, заплатив меньше процентов банку. В выигрыше все – и покупатель, и застройщик, и банк.
Инвестировать ли в недвижимость после 1 июля?
«Население Новосибирска постоянно увеличивается за счёт миграционного потока, поэтому думаю, что привлекательность инвестиций в жильё как минимум сохранится», – прогнозирует Евгений Шульженко.
ЖК «Заельцовский»
Другой аргумент за вложения в квадратные метры – ожидаемое снижение объёмов ввода после перехода рынка на проектное финансирование. Это также будет напрямую влиять на рост цен на квартиры.
Кто продолжит строить
Важно понимать, что всем строительным компаниям принципиально изменили условия существования. Сначала откладывали введение проектного финансирования до конца 2020 года, потом ещё сократили сроки. И вряд ли многие успеют перейти на новую схему. У тех, кто окажется к этому не готов, останется возможность строить на собственные средства или продавать свои проекты.
«Изменятся и условия получения разрешений на строительство. Поэтому уже сейчас застройщики озабочены этим вопросом. Здесь "Сибирь Девелопмент" видит для себя перспективы – на сегодня мы вторые в Новосибирске по количеству разрешений на стройку, задел у нас есть лет на пять работы», – говорит Евгений Шульженко.
Объекты будут сданы в срок
В этом году «Сибирь Девелопмент» начинает строительство сразу двух новых жилых комплексов – ЖК «Цивилизация» на улице Объединения и ЖК Classic на Дмитрия Донского. Эти объекты будут полностью реализовываться уже в новых условиях рынка, поэтому для собственной уверенности и для снижения банковской процентной нагрузки по проектному финансированию застройщик более чем наполовину подкрепил его собственными средствами.
жк Prime House — дом премиум-класса на пл.Кондратюка
«Сдавать будем, как обычно, в срок, постараемся даже с опережением – повторюсь, это выгодно и покупателю, и застройщику, и банку. Если говорить о наших действующих проектах, то ЖК "Заельцовский" сдан в декабре 2018 года на полгода раньше срока, а наш флагманский на сегодня проект – ЖК Prime House – будет сдан по плану в конце 2019-го», – отмечает руководитель компании-заказчика проектов «Сибирь Девелопмент» Евгений Шульженко.
ЖК Prime House, ул. Советская, 71
Перейти на сайт
ЖК Classic, ул. Д. Донского
Перейти на сайт
ЖК Цивилизация, ул.Объединения, 102/4
Перейти на сайт
ЖК Заельцовский, ул. Д. Ковальчук, 248
Перейти на сайт
Офис продаж компании «Сибирь Девелопмент»:
Красный проспект, 200, оф. 1110
тел. (383) 249-25-01
Подпишитесь на нас в Telegram
